房市回暖复苏基础牢固性不足

　　邵挺

　　发展研究中心市场经济研究所副研究员

　　总体判断是，在住房供需结构没有得到根本改善和不放开投资投机性需求的情况下，3月末以来的部分指标回暖趋势，不会形成趋势性的变化，复苏基础仍不是很牢固。

　　一季度数据出来后，业内普遍认为中国房地产市场出现了回暖趋势，在长达两年多的“寒冬季”里融化了一点冰雪。这轮房地产市场周期调整始于2013年下半年，2014年全年的房地产开发投资增幅逐月下降，全年降到10.5%，是1998年房地产市场化改革以来的历史最低点，远远低于2000－2013年间25%的平均增幅。比较一下在我国经济受全球金融危机冲击最大的2009年，房地产开发投资同比增幅还达到了16.2%。

　　进入2015年，房地产市场下行压力总体上还在持续，1－2月份的开发投资等主要指标呈现持续下降的趋势，但在3月份一些主要指标的下滑幅度有所收窄。1－3月份，商品房销售面积同比下降9.2%，降幅比1－2月份收窄7.1个百分点。商品房销售额的同比降幅比1－2月份也收窄了6.5个百分点。

　　预计第二季度房地产市场回暖态势还将持续，主要原因是3月底中央出台的一些政策会逐步发挥效应。3月底住建和银监会联合下发的“完善个人住房信贷政策”，财政部下发的“调整住房营业税政策”，加上3月27号国土部和住建部下发的“完善住房用地供应结构的政策”，以及各地大幅提高公积金贷款额度和降低首付比例，都被市场解读成为稳定住房消费而释放出来的积极信号。

　　长期来看，不管是市场供求状况还是宏观思路，都不支撑未来房地产市场还能维持过去十多年间的高速发展态势。今年一季度销售面积、销售额指标的回暖，主要还是靠消化住房存量来实现的，新增投资需求仍然在回落。1－3月份，房地产开发投资增幅在8.5%，比1－2月份回落1.9个百分点。另外，像房屋施工面积、新开工面积、土地购置面积等代表新增需求的指标，同比降幅仍然在扩大。同时，房地产企业的资金状况也没有得到改善，1－3月份房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%，比1－2月份回落了4.5个百分点，是2013年以来降幅最大的一个季度。企业新增投资需求不旺盛的一个重要原因是，目前消化现有住房存量的压力非常大。截止到2015年3月底，商品房待售面积64998万平方米，除以1－3月份18254万平方米的销售面积，去化周期在10个月以上。

　　去化周期长，意味着如果需求没有出现爆发式的增长，在相当长一段时段尽快消化现有的住房供给能力，仍是房地产企业的最佳选项。从国家房地产宏观调控思路看，总理在“两会”记者招待会和最近接受《金融时报》专访时都表态，要稳定住房消费，调控政策要因地施策，采取差异化调控政策。跟前几轮住房调控思路完全不同的是，这一次的住房市场调控选择了“释放改善性需求”作为稳定住房消费的突破口，各部委采取的所有政策都把靶心对准了“改善性需求”，仍然把抑制投资投机性需求放在“防风险”的首要位置，不能指望住房需求会在短期内大幅提高。

　　总体判断是，在住房供需结构没有得到根本改善和不放开投资投机性需求的情况下，3月末以来的部分指标回暖趋势，不会形成趋势性的变化，复苏基础仍不是很牢固。

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